聚焦楼市3.15|请让我的房子更有“温度”——盘点那些“房不胜防”的事

国家在“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出：要顺应居民消费升级趋势，把扩大消费同改善人民生活品质结合起来，促进消费向绿色、健康、安全发展。在促进消费绿色、健康、安全发展的过程中，促进住房消费健康发展显得尤为重要。

3月5日，在十三届全国人大五次会议的政府工作报告中指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。而在日常生活中，部分购房者会因为买房踩坑、选错物业引发住房纠纷，进而影响到生活的质量。在“3·15”国际消费者维权⽇即将到来之际，笔者采访了重庆汇义律师事务所主任律师、仲裁员蒋珂，共同探讨商品房买卖与物业管理纠纷中的新问题，希望通过案例分享、避坑指南等方式，促进住房消费健康发展。

“现房现证”留心眼

进入“十四五”以来，人民群众对住房消费呈现出多元需求的态势。“从电梯高楼，到洋房别墅，人们的住房发生了极大的飞越。”蒋珂观察到，受市场供应影响，近些年在改善和高端小区买房纠纷事件频发。比如近日，蒋珂接到了一位别墅购房者的咨询：买现房现证的别墅，上百万的买房款却打了水漂。

据他了解，原来是重庆某开发商在九龙坡打造了某大型别墅项目，由于体量大，项目建成时仍有一批房源未售出，成为了现房。于是该开发商为未售出的现房别墅办理了独立产权证，又由于资金短缺将“现房现证”的别墅抵押给银行进行贷款。后期为了回流资金，该开发商对别墅进行了打折处理，吸引一批别墅购房者的目光。购房者将部分房款打到开发商账户用于“解押”，“解押”后办理网签过户时再付尾款即可。

刚开始这样的操作并无差池，可是开发商大量债务为购房者“钱房两空”埋下了隐患。由于拖欠大量债务，该开发商名下的房产、银行账户等遭到了其他债权人的查封，这时候对于已经提交购房款却未办理网签过户手续的几十位购房者来说，可能面临着全面损失：钱没了，房子也收不到。

“钱房两空”如何避免？

蒋柯说到，房屋所有权的转移以登记过户为准，由于未正式办理过户，房屋所有权仍归开发商所有。而查封的房源，法院拍卖后优先偿还银行的抵押贷款，购房者得不偿失。现在房地产行业正处于大浪淘沙的时候，部分中小开发商为了现金回流，会出现将现房抵押后再销售的情况。

他建议，“现房现证有抵押”的房子存在一定的风险，购房者还需谨慎购买。如果购房者确定要买“现房现证有抵押”的房子，要等开发商解押后才能支付房款。如果在开发商无力解押的情况下，一定要核实房源的产调信息，在查明没有被查封的情况下，可以与开发商、银行达成三方共识，购房者将房款支付到银行的账户用于解押后，再办理过户手续。

“花园情节”有陷阱

“除了有抵押的现房要多留个心眼外，喜欢花园洋房的购房者也要多加小心。”蒋柯说到，随着物质生活的提升和改善，部分购房者有花园情结，买房时会考虑入手一楼带“花园”的洋房产品，居住的时候围起来做硬化处理，而这样做也是有纠纷隐患的。

他举例到，在重庆北碚区的某洋房小区，开发商在销售时把楼栋周围的部分公共绿地划为一楼业主享有。在接房入住后，一楼业主在使用花园的时候，却遭到了其他楼层业主的投诉。

“花园洋房”还能买吗？

据了解，一般情况下建筑区划内的绿地从产权上来讲属业主共有，也就是说多数“花园”不属于开发商可售的范围，更不能由开发商卖给业主。但是部分开发商为了销售一楼房源，会做出“买房子送花园”等类似宣传促销手段，吸引购房者购买。这些不属于私人所有的“花园”，如果被一楼业主用来施工建设，属于违章建筑，有关部门有权要求进行拆除并恢复原状。

蒋柯认为，不是所有的花园洋房都不能买，如果有合法手续可以卖就可以买。购房者们买一楼花园洋房时一定要擦亮眼睛，注意看房本与合同上有没有写明赠送面积的相关情况，以此证明花园面积的产权。

物管中的闹心事

都说“买房一阵子,物业一辈子”，在当今的城市生活中，物业服务与生活品质紧密相关。据蒋柯介绍，由于物业管理水平良莠不齐，导致纠纷频发，主要分为物业公司占用公共收益、乱花大修基金、乱搭乱建、涨物业费这4种纠纷类型。

公共收益主要包括广告、停车费、租赁、经营等。公共收益的使用，要经过业主大会表决和授权，业主对公共收益的使用情况具有知情权。

大修基金的使用要经过合法流程，物业公司无权擅自挪用。蒋柯说到，大修基金一般由小区业委会主导，建议各小区应该成立业委会来对大修基金进行监管。

物业乱搭乱建的行为，业主则可以向相关部门直接举报。

物业费涨价，不是物业公司一张纸就说了算。要变更物业费，由业委会牵头，召开业主大会共同表决。

总之，在物业管理中难免会遇到一些纠纷，要尽量挑选具有优良资质的品牌物业公司，并成立小区业委会进行监督。面对物业管理中不合理行为，必要时应该用法律的武器捍卫自己的合法权利。

结语：

进入“十四五”以来，提高居民消费水平、促进住房消费健康发展，满足人民群众对住房消费的多元需求越来越受到重视。2022年是“十四五”第二年，中国消费者协会1月17日公布2022年全国消协组织消费维权年主题为“共促消费公平”。公平是守护市场经济平稳健康发展的基础，是市场经济参与各方必须共同遵守的规则。有了公平诚信的消费环境，消费者才能更加安心、放心消费，市场也将更加充满活力。

房子作为大宗商品，动辄几十、上百万，关系到人民的“优居梦”。蒋柯认为，购房者作为弱势群体也应该提高甄别消费陷阱的能力，在买房的过程中尽量选择更有保障的大牌开发商，买房手续合法才能购买。如果遇到不能按时交房、不能按照质量交房、不能按照合同约定交房的情况之下，不要出现过激行为妨碍开发商正常的经营秩序，要用法律武器找开发商索赔，或者通过正常的信访渠道向相关部门反馈，以及向消费协会投诉等措施，向开发商施加压力，以此来维护消费者的合法权益。（彭会/文 夕林/图）